Svenska banker vid en svensk bostadskrash

Money growth has a significant effect on house prices and credit, credit influences money and house prices, and house prices influence both credit and money. This link is found to be stronger over a more recent sub-sample from 1985 to 2006 [...] Shocks to GDP, the CPI, and the interest rate are in turn found to have significant effects on house prices, money, and credit. The empirical analysis further reveals that the effects of shocks to money and credit on house prices are stronger when house prices are booming than otherwise. - Goodhart & Hofmann 2008

Ett par grundantaganden i denna artikel:

• Bostadspriser på LÅNG sikt drivs primärt av fundamentala faktorer.
• På KORT sikt styrs priserna mest av bolånemarknadens karaktär.
• Huspriserna har en multidirectional link till ekonomisk expansion, krediter, och hushållens skulder.
• Genom att studera bankernas exponering mot den svenska husmarknaden kan man bedöma risken som banker exponerar sig för givet en priskorrektion på bostäder i Sverige.

Boverkets rapport pekar ut ett par faktorer som karaktäriserar marknader som ligger risigt till:

1. Rörliga räntor
2. Kunder tar ut kapital ur bostaden
3. Höga belåningsgrader (80-90%)
4. Marknadsvärdet/köpeskillingen påverkar beviljandet av bostadslån.

Sverige ligger möjligen risigt till :). Finansinspektionen visar på en del oroväckande data:

1. Väldigt hög belåningsgrad bland de under 50. FIs rapport fångar inte heller in alla blancolån så det finns fog att misstänka att belåningsgraden är högre än 90% för <30 år och runt 80% för kategorin 31-50 år.
2. Under 2017 hade 73% en ränta på upp till 1 år och den genomsnittliga räntebindningstiden var 1 år.
3. Svenskarna räknar med en väldigt liten risk, 1-2% påverkan, för ränteuppgång (Diagram 6).
4. En ränteuppgång med 5 procentenheter skulle innebära att 6% av hushållen får underskott (5.5% av total lånevolym). Med uppehåll i amorteringen är det 3.2%.
5. Vid en arbetslöshet på 10% blir det drygt 4.2% som hamnar i underskott.

Normalt är rörlig ränta inte ett problem då högre räntor brukar förknippas med goda ekonomiska tider och hög sysselsättning. Samma argument gäller för t.ex. REITs i USA där många oroar sig för en ränteuppgång i onödan då denna uppgång ofta signalerar god ekonomi med tillhörande förmåga att höja hyror. Men om rörlig ränta brukar agera som en motvikt mot ekonomiskt aktivitet överlag är det aningen oroväckande att vi har negativa räntor i Sverige under en period av rekordhög sysselsättning.

Nåväl. Låt oss nu kolla på de olika bankernas exponeringar mot bolån. Det som är intressant är CRB-B, CRB-D,

Svenska bankerna

Nordea 2017 [EURm]

• CRB-B siffrorna visar att exponeringen mot Retail på 184 871 (S 147 825).
• Totala lån 470 129. 
• CRB-C visar att 183 064 av totala Retail (S 146 552) var från Norden, varav 54 760 (S 48 676) var från SWE.
• SWE totala lån 112 997
• Företagslån var på 167 278.
• CRB-D visar att 181 346 är public loans till retail.
• CRB-E visar att 145 996 av 162 569 retail lånen var på över 5 år i maturity. 3 007 var rörliga. 9 156 var mellan 1-5 år. Resten on demand.

 Handelsbanken 2017 [SEKm]

• CRB-B siffrorna visar att exponeringen mot Retail 1 031 681 (S 932 265)
• Totala lån 2 686 311
• CRB-C visar att 822 353 av total Retail var från SWE.
• Sverige totala lån 1 565 762 
• Totala företag 1 325 060
• Hittar inte public men "other" listar 911 416 till retail (samt ett betydande lån på 684 506 till "corporates real estate activities").
• CRB-E visar att 532 732 är rörliga lån. 228 749 är mellan 1 till 5 år. 172 380 är 5+ år. Resten on demand.

SEB 2017 [SEKm]

• CRB-B siffrorna visar att exponeringen mot Retail 620 230 (S 538 330)
• Totala lån 2 267 199
• CRB-C visar att 529 897 (S 481 032) av total Retail var från SWE.
• Sverige totala lån 1 138 924
• Totala företag 1 193 343
• CRB-D visar att 544 380 retail (S 477 430) är household. 
• CRB-E visar att 67 275 är rörliga lån. 204 399 är mellan 1 till 5 år. 318 882 är 5+ år. Resten on demand.

Swedbank 2017 [SEKm]

• CRB-B siffrorna visar att exponeringen mot Retail 1 144 188 (S 1 003 783)
• Totala lån 2 113 147
• CRB-C visar att 1 054 564 av total Retail var från SWE.
• Sverige totala lån 1 603 083
• Totala företag 597 175
• CRB-D visar att 866 167 av retail är mortgage. 
• CRB-E visar att 700 134 är rörliga lån. 277 690 är mellan 1 till 5 år. 87 381 är 5+ år. Resten on demand.

Sammanfattning

Tabellen nedan visar på jämförande nyckeldata.

[MSEK]	Nordea	Handelsbanken	SEB	Swedbank
Retail exposure	1,898,625	1,031,681	620,230	1,144,188
- of which secured	1,518,163	932,265	538,330	1,003,783
- public retail	1,862,423	911,416	544,380	866,167
Total loans	4,828,225	2,868,311	2,267,199	2,113,147
- of which from SWE	1,160,479	1,565,762	1,138,924	1,603,083
SWE retail exposure	562,385	822,353	529,897	1,054,564
- of which public	499,903	N/A	481,032	N/A
Total corporate loan	1,717,945	1,325,060	1,193,343	597,175
5 year retail maturity	1,499,379	172,380	318,882	87,381
1-5 year retail maturity	94,032	228,749	204,399	277,690
<1 year retail maturity	30,882	532,732	67,275	700,134
Retail exposure	39.32%	35.97%	27.36%	54.15%
SWE retail exposure	11.65%	28.67%	23.37%	49.90%
SWE exposure	24.04%	54.59%	50.23%	75.86%
Short term loans	1.63%	51.64%	10.85%	61.19%
Long term loans	78.97%	16.71%	51.41%	7.64%
Public retail exposure	98.09%	88.34%	87.77%	75.70%
Secured retail	79.96%	90.36%	86.80%	87.73%

Banken med högst exponering mot Sverige och dess bostadsmarknad är Swedbank. Obundna lån på 61% samt en exponering mot retail på 54%. Tryggast verkar Nordea vara med en låg retail exposure, framför allt mot Sverige, samt en hög andel bundna lån. Även SEB verkar ok. Handelsbanken ser ok ut, men har lite för hög andel obundet.

Lustigt nog verkar ingen bank ha en 73%-ig exponering mot 1-åriga lån som FI visar ovan. Möjligt att folk har både bundet och icke bundet samtidigt.

Nu har ju givetvis dessa banker andra risker att ta hänsyn till. Men som en hedge mot Svenska bostadsmarknaden är det nog absolut tryggast att spara i Nordea. SEB och SHB är ganska likvärdiga. Dock ska man nog hålla sig borta från Swedbank om man är rädd för en svensk bostadskrash. Dvs .. gå kort Swedbank om du vill ha en bostadshedge.

Jag har redan öppnat en liten smygposition i Nordea och i SHB. Kommer utöka min analys i senare artiklar för att välja en bank. I denna första runda kan jag dock välja bort Swedbank.